Instandsetzung der Mietsache 

Ein undichtes Abenteuer: Wie ich aus einem Wasserschaden etwas Gutes gemacht habe

Kennt ihr das? Man bekommt einen Anruf von den Mietern und der Puls schnellt kurz in die Höhe. Bei mir waren es vor einigen Wochen ein paar feuchte Flecken an der Wand, die sich langsam ausbreiteten, über die mich die Mieter informierten. Die Mieter wohnen schon seit 15 Jahren in meiner Wohnung– ein absoluter Glücksfall, denn das Mietverhältnis ist völlig unkompliziert. Aber bei Feuchtigkeit an der Wand wird man natürlich hellhörig.

Also habe ich eine Sanitärfirma beauftragt, sich das Ganze anzusehen. Es stellte sich heraus, dass die Fugen im darüberliegenden Bad - es handelt sich um eine 2-etagige Wohnung - leichte Risse hatten. Wasser hatte sich langsam seinen Weg gesucht und gefunden und sich nun als unschöner Fleck an der Decke im darunter liegenden Wohnzimmer bemerkbar gemacht.

Die Firma riet mir von einer einfachen Ausbesserung ab. Flicken würde das Problem nur kurzfristig lösen. Und mal ganz ehrlich, nach 25 Jahren waren die Duschkabine und die Armatur trotz guter Pflege auch nicht mehr die jüngsten. Kalkspuren hatten sich festgesetzt , die Optik litt und die Duschkabine war mittlerweile sehr, sehr schwergängig. 

So wurde aus dem kleinen Feuchtfleck ein größeres Sanierungsprojekt: Die gesamte Duschwanne, die Kabine und die Fliesen mussten raus und erneuert werden. Der Kostenvoranschlag war, wie zu erwarten, fast fünfstellig. Das tut weh, ganz klar. Aber als Vermieter ist man für solche Schäden zuständig. Man hat ja idealerweise eine Instandhaltungsrücklage, auf die man in solchen Fällen zurückgreifen kann und muss. Trotzdem ist es ärgerlich, wenn ein so großer Batzen Geld auf einmal weg ist, von dem man eigentlich nichts "sieht". Die Mieter haben mich während der Arbeiten täglich über den Fortschritt der Arbeiten informiert. Alles lief gut, schnell und sauber ab. Das Ergebnis war toll. Heute kam die Rechnung, die wie erwartet und abgemacht ganz leicht die 5-Stelligkeit verpasst hat 😉 Augen zu und durch. die Instandhaltungsrücklagen "parke" ich in einem Geldmarktfonds, der nun erleichtert wurde. Das Thema ist hoffentlich erledigt. 

Der steuerliche Aspekt: Das kleine Trostpflaster

Nun kommt aber der zumindest ein wenig tröstende Punkt, der mich als Vermieter etwas beruhigt hat und den ich gerne mit euch teilen möchte: die steuerliche Absetzbarkeit.

Während jemand, der in seiner eigenen Immobilie wohnt, solche Reparaturkosten nicht absetzen kann, gilt das für Vermieter anders. Die Kosten für die Instandsetzung, also in diesem Fall die neue Duschkabine, die Wanne und die Fliesen sowie den Arbeitslohn  kann ich zu 100 % von der Steuer absetzen.

Das ist ein enormer Vorteil, der die anfänglichen Schmerzen über die hohe Rechnung zumindest ein wenig lindert. Diese Ausgaben werden als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung angesetzt. Sie mindern also direkt meine Steuerlast.

Solche größeren Sanierungsarbeiten sind ärgerlich, keine Frage. Aber wenn man die positiven Seiten sieht – die Mieter freuen sich über ein fast nagelneues Bad, die Immobilie gewinnt an Wert und man kann die Kosten steuerlich geltend machen – dann war es doch eine lohnende und ohnehin notwendige Investition. Und nicht zu unterschätzen: Das gute Verhältnis zu den Mietern bleibt bestehen, was auf lange Sicht zu einem guten Miteinander und wenig Bauchschmerzen führt.

Die Wohnung war ja zum Zeitpunkt der Erstvermietung gerade mal 18 Monate alt und so war das die bisher nach annähernd 25 Jahren erste größere Investition in Instandsetzung, die ich tätigen musste.

Schaut doch mal beim Rechner für Vermieter vorbei, der auch solche Dinge berücksichtigt.