Steuern für Vermieter

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Steuern für Vermieter: Wie ich die erste Hürde genommen habe

Die erste Steuererklärung für eine vermietete Immobilie kann sich anfühlen wie ein undurchdringlicher Dschungel. Ich weiß das nur zu gut, denn vor meiner eigenen ersten Abrechnung war ich komplett unsicher. Um nicht im Chaos zu versinken, habe ich mir einen einmaligen Termin bei einem Steuerberater gebucht. Das hat mir geholfen, das Grundprinzip zu verstehen und mir das nötige Selbstvertrauen zu geben, die folgenden Erklärungen selbst zu machen.

Mein wichtigster Lernschritt: Einnahmen minus Werbungskosten

Der Steuerberater hat es mir ganz einfach erklärt: Das Herzstück der Abrechnung ist die Gegenüberstellung deiner Einnahmen und deiner Werbungskosten.

Einnahmen: Das sind deine Mieteinnahmen, also die Kaltmiete und alle umlagefähigen Nebenkosten, die du von deinem Mieter erhältst.

Werbungskosten: Hier liegt das größte Potenzial, Steuern zu sparen. Das sind alle Ausgaben, die direkt mit der Vermietung in Verbindung stehen. Mein Steuerberater hat mir gezeigt, welche Posten hier am wichtigsten sind:

• Abschreibung (AfA): Das ist der größte Posten. Du kannst die Anschaffungs- oder Herstellungskosten deines Gebäudes über die Jahre abschreiben, da es an Wert verliert. Für die meisten älteren Gebäude sind das 2 % pro Jahr.

• Kreditzinsen: Die Zinsen für den Kredit, den du zur Finanzierung der Immobilie aufgenommen hast, kannst du komplett absetzen. Wichtig: Die Tilgungsraten sind nicht absetzbar.

• Instandhaltung und Reparaturen: Alle Kosten, die du für die Instandhaltung oder Reparatur des Objekts ausgibst, sind abziehbar. Dazu gehören zum Beispiel:

  • Kosten für Handwerker

  • Renovierungsarbeiten wie Malerarbeiten oder neue Böden

  • Wartungskosten

• Nebenkosten: Auch Ausgaben, die du als Vermieter trägst, sind absetzbar, wie zB die Verwaltergebühren. 

• Sonstige Kosten: Denk auch an kleinere Ausgaben, die sich summieren:

  • Fahrtkosten zur Immobilie

  • Kosten für ein Inserat

  • Beratungskosten, wie die für meinen Termin beim Steuerberater

Meine besten Tipps, um den Überblick zu behalten

Mein Steuerberater gab mir am Ende noch ein paar einfache, aber wertvolle Ratschläge, die mir bis heute helfen:

• Führe ein separates Konto: So bleiben Mieteinnahmen und -ausgaben immer getrennt von deinen privaten Finanzen.

• Sammle jeden Beleg: Von der kleinsten Quittung bis zur teuren Handwerkerrechnung – hebe alles in einem Ordner auf. So bist du für die Steuererklärung bestens vorbereitet.

• Bilde Rücklagen: Ein Teil der Mieteinnahmen sollte immer für unvorhergesehene Reparaturen beiseitegelegt werden.

Der einmalige Termin beim Steuerberater war die beste Investition, die ich machen konnte. Er hat mir nicht nur die Angst genommen, sondern mir auch das Wissen an die Hand gegeben, mit dem ich jetzt souverän und selbstständig meine Steuererklärung erledigen kann.

Der Rechner gibt euch eine Übersicht, was ihr absetzen könnt und wie das Ergebnis steuerlich aussieht. Die Eintragungen in die Anlage "V"(ermieter) sollte damit leicht(er) fallen.

Für eine genaue steuerliche Planung sollte man zumindest einmalig einen Steuerberater hinzuziehen. Der Rechner kann als erste Orientierung dienen, ist aber kein Ersatz für eine detaillierte Berechnung / Beratung. Zudem sind die Steuerberatungskosten steuerlich zu berücksichtigen, wie wir gelernt haben :) 

zum Beispiel sind bei der Vermietung an Angehörige, AfA bei Denkmalschutzimmobilien oder Verlustzuweisungsmodellen  besondere Vorschriften zu beachten, auf die ich hier nicht näher eingehe.



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